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昆明律师分享:肺炎疫情下 房贷和房租的不同命运

作者:昆明律师时间:2020-02-05 14:26:06

  最近,租户减租的消息经常被宣传和赞扬,这不可避免地导致一些误解,让人觉得只要交了租金,就应该减租.房东在南边一点。

  让我们先看看房东的抵押情况:

  住房贷款

  2020年2月1日,五部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》:

  对于因新肺炎感染住院或隔离的人员、因疫情防控需要隔离的人员、参与疫情防控的人员以及因疫情影响而暂时失去收入来源的人员,金融机构应适当优先发放政策贷款,灵活调整住房抵押贷款、信用卡等个人信用还款安排,合理推迟还款期限。

  换句话说,抵押贷款应该正常偿还。

  好吧,再看看租金情况:

  房租

  在疫情形势下,全国90%以上的企业已经暂停运营,造成重大损失。作为回应,全国各地相关部门纷纷呼吁出租人减租:广东省公寓管理协会、四川连锁商业协会、成都市零售商协会、苏州市房地产经纪协议等机构分别发布《倡议书》,建议或呼吁出租人和承租人“携手”度过难关:2月减租,3月和4月减租一半。

  万达、招商局和其他房屋企业和商店也纷纷跟进减租。

  那么,新的冠状病毒疫情能合法地降低租金吗?

  住宅

  租金应该按照合同支付。

  在这种情况下,住宅房屋仍然由承租人占有和使用,或者仍然由承租人占有、控制和使用。因此,如果没有特殊情况,承租人不能因自己的主观或个人原因,如害怕疫情和留在国外,要求出租人减租或免租。承租人通常应按照《租赁合同》的约定支付租金。对于租金减免,双方应根据各自的承受能力进行理性谈判,以避免道德绑架。

  商品房

  如有特殊约定,以约定为准。

  如果《租赁合同》商品房有明确具体的减租协议,且这些条款合法有效,则根据当事人意思自治优先的原则,先按《租赁合同》的相关协议执行。

  没有协议或协议不明确,不能区别对待。

  根据非典时期的司法实践,大多数判决支持减租,少数判决不支持减租。

  大多数判决支持救济的理由:

  针对政府提出的停业要求,应适用"不可抗力"条款,并减免部分租金。

  法院认为,在承租人开始经营旅馆后不久,根据有关政府部门的要求,旅馆关闭以抗击非典。从2003年4月起,它关闭了5个月。2004年5月,酒店开业后又进行了5个月的门前黄愚路改造。“非典”和黄愚路改造是合同签订时不可预见、不可避免和不可逾越的客观条件,是不可抗力。承租人在不可抗力期间没有经营收入,依法应免交10个月的租金。

  (2018)金04 2272

  由于非典,将适用“公平原则”,部分租金将减免。

  关于原告是否应承担非典期间六个月的租金188,299.9元。2003年4月至9月在全国各地发生的非典疫情是一个非常时期。在此期间,原被告双方都遭受了经济损失。根据法律规定的公平原则,损失应由原被告双方分担。因此,原告应按188299.9元的50%向被告退还租金94149.95元。

  (2008)罗敏中字第2021号

  如果损失超过“市场风险”,应适用“情况变化”,并减少部分租金。

  非典疫情是一场突如其来、不可预测的灾难。非典期间,原告租用的酒店被关闭,造成双方签订租赁合同时无法预料的经济损失,超出了“市场风险”的范围。因此,适当减免租金符合因势利导的原则,两个委员会已经签署并批准,应该得到认可。

  (2018)民综路06号268

  不支持救济的几个原因:

  这不是“不可抗力”,不会得到支持。

  对于百恒公司辩称其拖欠租金是由于非典对其经营的影响,应免除或部分免除其违约责任。由于非典不是法律规定的不可抗力,百恒公司拒绝支付租金的上述抗辩不能成立。

  (2004)上海市第一中学二中(民)字第1289号

  业务运营损失是正常的运营损失,不会得到支持。

  2003年,升华酒店因非典关闭了4个月。由于损失是姜玉阁经营升华酒店过程中的不可抗力,属于正常经营风险,不应由聚元公司承担。因此,一审支持蒋玉戈在非典期间要求减少相应合同费用182,667元的判决是错误的,应当予以纠正。

  (2017)冀04 441

  由于行动的限制,它不被支持。

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